Απόψεις που αφορούν στην Προκαταρκτική Μελέτη για την Περιοχή Μεταξύ Παλαιού και Νέου Λιμανιού Λεμεσού.

Ο Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Κύπρου, στο πλαίσιο άσκησης των καθηκόντων του για ενεργή συμμετοχή στη βελτίωση του δομημένου χώρου εκφράζει τις απόψεις του σχετικά με την προκαταρκτική μελέτη για την περιοχή μεταξύ Παλαιού και Νέου Λιμανιού στη Λεμεσό που εκπονήθηκε από την ομάδα ΠΟΛΥΤΙΑ-Αρμός. Οι απόψεις του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Κύπρου βασίστηκαν στη σύντομη ανασκόπηση της σχετικής μελέτης που παραχωρήθηκε από τον Δήμο Λεμεσού για επιτόπια ανάγνωσή της στα γραφεία του Δήμου. Ο Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Κύπρου δεσμεύεται να εκφράσει με μεγαλύτερη πληρότητα και λεπτομέρεια τις απόψεις του μετά την ολοκλήρωση και κατάθεσή της, οπότε και θα έχει τη δυνατότητα επισταμένης μελέτης του προτεινόμενου σχεδιασμού, καθώς και ικανοποιητικό χρόνο για τη διαμόρφωση και σύνθεση των απόψεων των μελών του.

Βασικός στόχος της μελέτης των ΠΟΛΥΤΙΑ-Αρμός είναι η υποβοήθηση της διαδικασίας αναθεώρησης του Σχεδίου Περιοχής του Κέντρου της Λεμεσού μέσω κατάθεσης συγκεκριμένων προτάσεων ανάπτυξης. Δεδομένου του παραπάνω, οι προτάσεις αυτές χρειάζεται να αφορούν σε δύο επίπεδα: α) στη διατύπωση γενικής στρατηγικής και εναλλακτικών σεναρίων ανάπτυξης της περιοχής μελέτης, για τη διαμόρφωση των οποίων πραγματοποιήθηκαν σχετικές ανοικτες παρουσιάσεις και συζητήσεις και β) στον σχεδιασμό της περιοχής, όπου αποτυπώνεται χωρικά η επιλεχθείσα στρατηγική. Όσον αφορά στο πρώτο επίπεδο, η μελέτη εντοπίζει με επιτυχία τις δυνατότητες ανάπτυξης του υφιστάμενου χώρου και τους βασικούς στρατηγικούς στόχους σχεδιασμού, σημεία στα οποία δεν εμβαθύνουμε περαιτέρω λόγω ικανοποιητικής συμφωνίας των απόψεων του συλλόγου με αυτών που παρουσιάζονται στη μελέτη. Στο δεύτερο επίπεδο, δηλαδή σε σχέση με τον προτεινόμενο σχεδιασμό, εμφανίζονται ορισμένες αποκλίσεις μεταξύ των απόψεων του συλλόγου και των επιλογών που υιοθέτησε η ομάδα μελέτης. Οι αποκλίσεις αυτές αφορούν στα παρακάτω σημεία:

Δεδομένου ότι στόχος της μελέτης είναι η υποβοήθηση της αναθεώρησης του Τοπικού Σχεδίου του Κέντρου της Λεμεσού, η κλίμακα τόσο της ανάλυσης όσο και της πρότασης θα πρέπει να είναι λεπτομερέστερη από την παρουσιαζόμενη. Συγκεκριμένα, η περιοχή μελέτης διαθέτει σημαντικό υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα, το οποίο δεν τυγχάνει αξιολόγησης, πέραν του προσδιορισμού ορισμένων διατηρητέων τεμαχίων και ενός διατηρητέου κτίσματος (βλ. Σχέδιο 5.4). Δεδομένου ότι αυτό το κτιριακό απόθεμα είναι ιδιαίτερα ετερογενές, μιας και συντίθεται, τόσο από νέας όσο και παλαιάς κατασκευής κτίρια, από νόμιμες όσο και παράνομες κατασκευές, από κτίρια με ουδέτερη αρχιτεκτονική μορφολογία όσο και από κτίρια αξιόλογης βιομηχανικής αρχιτεκτονικής, θα ήταν χρήσιμη η μακροσκοπική αξιολόγηση της λειτουργικής, της μορφολογικής και της αρχιτεκτονικής ποιότητας του κτιριακού αποθέματος της περιοχής. Ίδιου βαθμού χρησιμότητας εμφανίζει και η καταγραφή των υφιστάμενων χρήσεων της περιοχής ή, εναλλακτικά, για σκοπούς οικονομίας της έρευνας, η αποτύπωση των χρήσεων στη βάση ζωνών κυρίαρχης δραστηριότητας. Η απουσία των παραπάνω αντικειμένων καταγραφής και ανάλυσης οδηγεί: α) στην αδυναμία κατανόησης του βαθμού επέμβασης στο υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα, γεγονός που σχετίζεται άμεσα με τις δυνατότητες σχεδιασμού του οδικού δικτύου της περιοχής, β) στην αδυναμία κατανόησης των συμπλεγμάτων διατηρητέων και προς διατήρηση κτιρίων που, εν γένει, συνθέτουν βασικό περιοριστικό αλλά και αναπτυξιακό άξονα, γ) στην αδυναμία κατανόησης της χρηστικής φυσιογνωμίας της περιοχής, γεγονός ιδιαίτερα κομβικό στο πλαίσιο μίας επέμβασης που οδηγεί σε σημαντική αναδιάρθρωση των χρήσεών της, είτε λόγω προσέλκυσης νέων χρήσεων, είτε λόγω απομάκρυνσης άλλων και, εν τέλει, δ) στην αδυναμία λεπτομερούς πρότασης Πολεοδομικών Ζωνών που να συνυπολογίζει τα κατά τόπους ιδιαίτερα κτιριακά και χρηστικά χαρακτηριστικά της περιοχής μελέτης.

Η μελέτη προτείνει μια βασική, από άποψη βαθμού λεπτομέρειας, οργάνωση Πολεοδομικών Ζωνών, κατά την οποία ο βασικός κορμός της περιοχής διαιρείται σε τρεις ζώνες: Άξονας Ρούσβελτ-Ομονοίας, Ενδιάμεση Ζώνη, Παραλιακή Ζώνη. Η Ενδιάμεση Ζώνη έχει οικιστικό προσανατολισμό και προσδιορίζει τη γενική φυσιογνωμία της ανάπτυξης, μιας και προσεγγιστικά φαίνεται να καλύπτει το 70% της επιφάνειας του συνόλου των παραπάνω ζωνών. Παράλληλα, για κάθε μία ζώνη προβλέπεται σημαντική ανάμιξη χρήσεων, προκειμένου να επιτευχθεί ευελιξία ανάπτυξης (βλ. Πίνακα 5.2), καθώς και σύστημα αναπτυξιακών κινήτρων που συνδέεται κυρίως με το εμβαδόν των τεμαχίων και λιγότερο με το είδος της χρήσης που θα χωροθετηθεί στο καθένα τεμάχιο. Οι παραπάνω επιλογές οδηγούν σε μειωμένη ικανότητα κατανόησης του πολεοδομικού αποτελέσματος στο οποίο οδηγεί ο προτεινόμενος σχεδιασμός των συγκεκριμένων Πολεοδομικών Ζωνών, μιας και δεν είναι δυνατός, ούτε ο προσδιορισμός της μελλοντικής χρηστικής φυσιογνωμίας της περιοχής, ούτε και η μελλοντική εικόνα της περιοχής στο επίπεδο της αστικής ογκοπλασίας. Ειδικά δε για την Ενδιάμεση Ζώνη, η οποία χαρακτηρίζεται από τους μελετητές ως «στρατηγικής σημασίας με πολλαπλά αποθέματα και αυξημένες προοπτικές» (βλ. υπόμνημα Χάρτη 3.2), θα πρέπει ο σχεδιασμός της να αντανακλά τις παραπάνω δυνατότητες σε έναν λεπτομερέστερο σχεδιασμό επιμέρους Πολεοδομικών Ζωνών.

Η μελέτη, αν και αναγνωρίζει ότι η σχέση της περιοχής με τη θάλασσα αποτελεί βασικό συγκριτικό πλεονέκτημά της και, επίσης, θέτει ως βασικό στόχο την ενδυνάμωση της σχέσης αυτής, εντούτοις, προχωρά στην ιεράρχηση της Ακταίας Οδού ως δρόμου πρωταρχικής σημασίας (κύριο οδικό δίκτυο) και στη χάραξή της σε επαφή με το θαλάσσιο μέτωπο, επιλογές που αντιτίθεται στους αρχικά τεθέντες στόχους της μελέτης. Σε σχέση με τα παραπάνω και δεδομένου ότι ο κυκλοφοριακός φόρτος της περιοχής καταλήγει στη Λεωφόρο Ρούσβελτ, ανεξαρτήτως της ύπαρξης ή μη της Ακταίας Οδού (μιας και η τελευταία διοχετεύει εν τέλει τον φόρτο της στη Λεωφόρο Ρούσβελτ), προτείνεται να διερευνηθεί:

• η δυνατότητα υποβιβασμού της Ακταίας Οδού σε δευτερεύον ή τοπικό οδικό δίκτυο και η δυνατότητα επαναπροσδιορισμού της χάραξής της, ώστε να περιλαμβάνονται κατά τόπους βορειότερες μεταθέσεις της σε απόσταση από τον αιγιαλό, και
• η δυνατότητα πύκνωσης του τοπικού οδικού δικτύου στο σύνολο της περιοχής μελέτης και ιδιαίτερα πλησίον των υφιστάμενων και των προτεινόμενων κόμβων της Λεωφόρου Ρούσβελτ.

Η παραπάνω προσέγγιση φαίνεται να μπορεί να προσφέρει στην περιοχή παρόμοιου επιπέδου κυκλοφοριακή σύνδεσή της με την Οδό Ρούσβελτ και, επιπλέον, να συμβάλλει στην ουσιαστική ενδυνάμωση της σχέσης της περιοχής με το υγρό στοιχείο, εξαιτίας της υποβάθμισης της ιεραρχίας της Ακταίας Οδού και των τοπικών μεταθέσεών της σε βορειότερη θέση. Είναι σαφές ότι η διερεύνηση της εφικτότητας των παραπάνω προτάσεων ενδέχεται να απαιτεί απαλλοτριώσεις κτιρίων, γεγονός που συνεπάγεται την ανάγκη αναλυτικότερης αξιολόγησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος της περιοχής.

• Όπως παρουσιάζεται στους Χάρτες 3.2 και 5.4, υφίστανται μεγάλες ενιαίες ιδιοκτησίες, οι οποίες εντάσσονται στην Ενδιάμεση Ζώνη και, επιπλέον, αφορούν σε διατηρητέα τεμάχια που περιλαμβάνουν κατά κύριο λόγο αξιόλογα κτίρια βιομηχανικής αρχιτεκτονικής. Στις περιπτώσεις αυτών των ιδιοκτησιών επιβάλλεται από τις πρόνοιες της μελέτης η ανάπτυξη κατοικίας σε ποσοστό 50% τουλάχιστον της συνολικής δομημένης επιφάνειας (βλ. Πίνακα 5.2). Η επιλογή αυτή φαίνεται να οδηγεί σε τεχνικές δυσκολίες εφαρμογής της, δεδομένου της βιομηχανικής αρχιτεκτονικής των κτιρίων που περιλαμβάνονται και, άρα, της δυσκολίας ανάπτυξης χρήσεων κατοικίας σε αυτά.

• Θα ήταν χρήσιμο να επαληθευθούν ορισμένες ταξινομήσεις χρήσεων του Πίνακα 5.6, μιας και εμφανίζεται:

• συστηματική πριμοδότηση των χρήσεων που οδηγούν σε αναπτύξεις μεγάλου μεγέθους (π.χ., ευνοϊκότερη μεταχείριση του λιανικού εμπορίου σε σχέση με το καθημερινό λιανικό εμπόριο ή πριμοδότηση των γραφειακών συγκροτημάτων έναντι των μικρών γραφείων, επιλογές που αντιπαρατίθεται με την οικιστική φυσιογνωμία της Ενδιάμεσης Ζώνης) και
• θεώρηση υπερτοπικών χρήσεων ως επιθυμητών/αποδεκτών σε περιοχές που δεν φαίνεται να συνδέονται δομικά με τα αναπτυξιακά, συγκοινωνιακά και οικολογικά χαρακτηριστικά της περιοχής χωροθέτησής τους (π.χ., χωροθέτηση χρήσεων υπερ-εμπορίου στην παραλιακή ζώνη).